И что мешает устранению этой правовой коллизии
Представители ряда саморегулируемых организаций, работающих в сфере оценки стоимости имущества, обращают внимание на то, что в настоящее время в процедуре оценки кадастровой стоимости жилья в многоквартирных домах, необходимой для определения базы налогообложения, имеется крайне неприятный для налогоплательщиков правовой казус.
Чтобы понять и оценить его суть и значение, специалисты предлагают немного окунуться в детали.
И для начала уточняют, что рыночная стоимость какой-либо недвижимости как таковая является суммой двух слагаемых — стоимости объекта капстроительства и стоимости земельного надела, на котором он расположен. Причем размер последнего слагаемого напрямую зависит от такого фактора как местоположение.
Вместе с тем, согласно действующему законодательству, земля под многоквартирными строениями налогом облагаться не должна. В частности, второй пункт 389 статьи Налогового кодекса (в редакции от 1 января 2016 года) прямо говорит о том, что владельцы помещений во многоэтажках освобождаются от уплаты земельного налога.
Таким образом получается, что гражданин, являющийся собственником квартиры, должен ежегодно платить за нее налог, который рассчитывается только на основе стоимости объекта капстроительства, а стоимость непосредственно земельного участка при этом не учитывается.
Между тем входящие в саморегулируемую организацию НП «АРМО» оценщики задались вопросом — почему собственники жилья, расположенного в центре столицы, выплачивают налоги на имущество, размеры которых в разы превышают взносы, вносимые владельцами аналогичных объектов не только в других регионах страны, но даже и на окраине самой Первопрестольной?
Для сравнения они рассчитали налог на типовую квартиру, расположенную на первом этаже серийной многоэтажки 1970-х годов постройки, именуемой в народе «башня Вулыха» (чаще всего одноподъездный 14-этажный дом), которая имеется практически в каждом мало-мальски крупном российском населенном пункте, не говоря уже о городах-миллионниках. В процессе работы ими была проанализирована и совмещена с данными фискальных органов и базами Росреестра информация из открытых источников, а также учитывались все стандартные вычеты и прочие условия.
Результаты получились весьма интересными.
Так, самым маленьким — 30 (тридцать!) рублей — налог получился для квартиры, расположенной в Перми (кадастровая стоимость немногим более 240 тысяч рублей). Чуть выше — 123 рубля — в Челябинске, при стоимости объекта в 1,04 миллиона рублей по кадастру. Следом, по возрастающей, встали Уфа и Орел (208 и 238 рублей соответственно при обозначенной кадастровой стоимости квартир в 1,7 и 1,95 миллиона рублей). Более высоким налогом смогли похвастаться квартиры в самарских и казанских «свечках» — 312 и 325 рублей. А безоговорочным лидером, само собой, стала Москва с налогом в размере 1847 рублей и кадастровой стоимостью объекта в 15,02 миллиона. При этом площадь оцениваемых объектов варьировалась незначительно, в пределах 1−3 «квадратов».
Комментируя получившиеся результаты, руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов сообщил, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ земельный участок под домом принадлежит собственникам квартир по праву общедолевой собственности, равно как и иное общее имущество, в числе которого — территория двора, паркинг, детская площадка, элементы благоустройства и так далее. Такое право возникает в силу закона и ни юридического оформления, ни государственной регистрации не требует.
Получается, что как объект налогообложения квартира, в реальности, состоит не только из самой себя, но все же еще и права на земельный надел. Однако согласно действующей методике, при проведении массовой кадастровой оценки влияющими факторами являются лишь площадь, вид, назначение и местоположение объекта. А стоимость земли, на которой возведен многоэтажный дом, учитываться не должна.
Тем временем член Генерального совета «Деловой России» Елена Петровская не исключает, что в скором времени собственники квартир во многоэтажных домах начнут получать еще одно налоговое уведомление, на сей раз — конкретно на землю. Подготовительным этапом для этого, по ее мнению, может стать межевание границ земельных участков под этими строениями.
Эксперт НП «АРМО» Сергей Лазуткин полагает, что тогда при оценке квартир следует выделять долю стоимости земельного участка под аналогичными объектами. И тогда, развивает он мысль, если ее владелец отважится на процедуру оспаривания кадастровой стоимости, то как минимум в Москве она может быть снижена в два раза, поскольку в этом мегаполисе стоимость надела нередко может заметно превышать стоимость непосредственно объекта, особенно в центральных районах.
Примечательно, что подобную позицию разделяет, каким бы странным это ни казалось, даже столичный Департамент имущества. В частности, в ходе одного из судебных процессов его представители вполне официально придерживались мнения, что помещения и земельные участки являются отдельными объектами кадастрового учета, следовательно, общая стоимость единого объекта недвижимости должна быть соразмерно уменьшена на размер рыночной стоимости доли участка конкретно под строением.
Однако представители Фемиды с подобными доводами в том случае категорически не согласились. И это, кстати, произошло уже не в первый раз. Подобных дел, отмечают оценщики, в судах рассматривалось довольно много, но всякий раз решения по ним выносились отнюдь не в пользу собственников. Ведь служители закона прекрасно понимают, каких доходов лишится госбюджет, стоит им допустить хотя бы один прецедент.
