Как повлияет на строительную отрасль ввод с 1 июля 214-ФЗ
Совет Федерации одобрил поправки к федеральному закону №214. По заверениям властей, данный законопроект должен решить проблему «долгостроев», а также надёжно защитить покупателей квартир в строящихся домах. «Русская Планета» разбирается, как изменится строительная отрасль с 1 июля.
Эскроу-счета
Главное новшество - переход от долевого финансирования к проектному. Делается это при помощи введения так называемых эскроу-счетов. Это значит, что девелоперы больше не имеют права напрямую привлекать средства дольщиков для строительства объектов, а должны открывать специальные счета в одном из уполномоченных на это банков. Покупатель переводит деньги именно на этот счёт, но застройщик получит их лишь после регистрации права собственности на первую квартиру в только что построенном доме.
Исключение составляют застройщики, получившие ЗОСК до 01.07.2019г., те компании, готовность домов которых составляет от 30%, а также имеется 10% ДДУ. От необходимости переходить на эскроу-счета освобождены также застройщики, включённые в список системообразующих организаций и получившие разрешения на строительство домов общей площадью от 4 млн кв. м. на территории 4 субъектов РФ.
Предполагается, что данная мера позволит покупателям защитить свои средства от возможного банкротства застройщика. Но для девелоперов эскроу-счета осложняют поиск средств на строительство объекта: теперь возводить здания можно лишь через кредитование у тех же банков, либо на собственные средства, если они есть.
Не все средства хороши
Закон также запрещает использовать любые опосредованные схемы привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов, а также апартаментов: это ещё одна особенность закона.
В частности, запрещается привлекать денежные средства дольщиков , в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию.
При этом, застройщикам дозволяется использовать денежные средства на оплату расходов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Прозрачная система
Будет создан Единый реестр проблемных объектов, который представляет собой перечень сведений об ОН, в отношении которых Застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи ОДС, а также сведений о признании банкротами застройщиков, в отношении которых открыто конкурсное производство.
Единый реестр проблемных объектов входит в ЕИЖС – Единую информационную систему жилищного строительства. Все сведения в ней открыты и доступные каждому.
Отныне застройщики обязаны ежемесячно публиковать на сайте ЕИЖС информацию о проекте строительства с о целевом кредите (целевом займе), о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое, нежилое, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.
Под защитой Фондов
Субъекты РФ смогут создавать особые Фонды, которые будут заниматься решением проблем долгостроев и помогать обманутым дольщикам. Каждый субъект вправе создать не более 1 Фонда. Финансируется Фонд из бюджета субъекта РФ, при этом любая деятельность, не связанная с завершением строительства объектов незавершённого строительства, запрещена.
Фонд защиты прав граждан вправе выдавать поручительство по кредитному договору, заключенному застройщиком с уполномоченным банком. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства будет выполнять обязательства застройщика перед дольщиками, в том числе возмещение ущерба, если исполнение обязательств обеспечивалось договором страхования или договором поручительства.
АО
Ещё одно новшество – введение в действующее законодательство понятия уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, все активы которого находятся в собственности единого института развития в жилищной сфере – АО «ДОМ.РФ». Такая схема призвана содействовать развитию целевого кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования.
К основным задачам АО относятся развитие механизмов целевого кредитования застройщиков и размещение средств дольщиков на счетах эскроу, развитие механизмов кредитования ИЖС, развитие механизмов банковского сопровождения в жилищном строительстве, содействие ипотечному жилищному кредитованию и рынку ипотечных облигаций с поручительством ЕИЖС.
В законе определено также основание, при котором уполномоченный банк вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке. Кроме того, утверждён перечень информации, который будет содержаться в договоре эскроу-счёта. Вводится обязанность банка - эскроу-агента вернуть средства со счет эскроу, если они заемные, на залоговый счёт кредитора. Кредитор будет также наряду с эскроу агентом получать уведомление о расторжении договора.
Есть и другие нововведения. Например, оплата компенсационного взноса отныне распространяется в том числе на нежилые помещения. Отменяется ЗОСТ в случае, если застройщик использует эскроу-счета только через 2 года после официального вступления в силу 214-ФЗ. Если застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то ограничение по целям использования средств целевого кредита не применяется.
Власти надеются, что изменения в федеральном законодательстве надёжно защитят покупателей квартир от всех возможных рисков. Однако закон пока не даёт однозначных ответов на многие вопросы участников рынка, и, по мнению девелоперов, закон явно нуждается в доработке. Также с переходом на эскроу-счета пока не решена проблема использования материнского капитала, военной ипотеки, всевозможных сертификатов, но власти обещают доработать законопроект.
Сильнее всего переход на эскроу-счета осложнит деятельность небольших и средних девелоперов. По мнению экспертов, они не смогут полноценно адаптироваться к изменениям. Большие сложности возникнут с реализацией принципа «один застройщик – один проект»: компаниям придётся создавать дочерние структуры для каждого объекта, со своей бухгалтерией и персоналом, а это может в конечном итоге обернуться ростом цен на недвижимость.
В перспективе нескольких лет есть вероятность повышения цен на 10-15%
- рассказал Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». Рост цен объясняется прежде всего ростом себестоимости строительства – банковское финансирование под процент дороже, чем бесплатные деньги дольщиков. Однако снижение реальных доходов не позволяет девелоперам перекладывать рост себестоимости на конечную стоимость квартир. Девелоперы торопили дольщиков с покупками, прогнозируя рост цен после перехода на эскроу. И цены росли, поскольку многие спешили купить, пока не стало дороже.
«По мере продажи существующих проектов объемы предложения начнут снижаться, поскольку стартовать с новыми проектами станет не так выгодно. Скорее всего, нас ожидает временное снижение темпов обновления предложения на рынке».
Как полагает эксперт, переход на счета эскроу действительно может решить проблемы дольщиков при банкротстве застройщика.
Однако в этой схеме есть и риск — отзыв лицензии у банка. Средства на эскроу-счетах застрахованы в АСВ, однако установлен лимит по возмещению — 10 млн рублей. То есть если квартира стоила больше, вернуть все не получится. Кроме того, если в обанкротившемся банке у вас было несколько эскроу-счетов на разные квартиры, суммарное возмещение все равно не превысит 10 млн
Для большинства проектов, по мнению Савченкова, с 1 июля ничего не изменится - большая доля проектов сможет строиться и продаваться по старым правилам. Основные требования – строительная готовность новостройки не менее 30% и не менее 10% проданных по ДДУ квартир. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования.
