В России началась бесплатная раздача недвижимости. Теперь можно заселиться в новое жильё, не заплатив на старте вообще ничего. Объясняем, почему это очень плохо. Намного хуже, чем кажется с первого взгляда.
Нечаянная радость
Московский кредитный банк при работе с "отобранными застройщиками" даёт отсрочку первого взноса на три месяца.
Альфа-банк в обнимку с застройщиком "Инградом" предлагает варианты отсрочки до двух лет, при этом платежи по самому́ ипотечному кредиту начинаются, как обычно, сразу, по ним отсрочки нет.
Более того, государственный банк "Дом.РФ" также рассматривает возможность помогать стеснённым в средствах гражданам, а возможно, и бойцам армии вице-премьера Хуснуллина, получать квартиры "просто так".
Первым делом вы получите квартиру, ну а взнос – а взнос когда-нибудь потом.
Порадуемся?
Нет.
Перед нами очень нехороший сигнал.
Сколько ни свисти про социально ориентированный бизнес, но капиталист, тем более финансист, никогда не пойдёт навстречу клиенту просто так. В его голове всегда работает калькулятор, и если финансист поступился сиюминутной прибылью, значит на то есть веские основания.
Очевидно, что сейчас перед финансово-промышленной элитой стоит задача возможно быстрее продать построенное, строящееся и спроектированное жильё, объёмы которого измеряются многими миллионами квадратных метров.
Если для продажи применяются экстренные меры, следовательно, застройщик и его брат финансист видят какую-то угрозу в весьма близком будущем.
Что для этих людей может быть угрозой? Либо уголовное преследование и/или конфискация имущества, либо снижение цен. Но все современные застройщики, особенно в столичном регионе, давно срослись со всеми ветвями власти – кто этого своевременно не сделал, тот уже никогда ничего не построит.
Значит, снижение цен.
Но почему?
Есть минимум две несомненные причины – и одна весьма вероятная.
Баланс предложения и дохода
Во-первых, эти ребята слишком много понастроили. Обещали, что будут строить на 10–25% больше снесённого (по метражу), а строят на 200–300% больше. Северный Кавказ и Средняя Азия просто не успевают заселять Россию с такой скоростью, а у русских людей, старожилов мест застройки, денег на жильё элементарно не хватает.
Вот и во-вторых: население беднеет, и довольно быстро, что признаёт и Минэкономики. Невозможно держать высокие цены на массовое жильё, если у этих самых масс с трудом хватает денег до зарплаты. То есть цены придётся снижать, чтобы продать хоть что-нибудь.
Но снижение цен является мученическим поступком для любого продавца. Он сначала придумает акции, скидки, чёрные пятницы, кепку в подарок, и только прижатый обстоятельствами к стенке, скинет реальную цену.
Оговоримся: мы имеем в виду реальные цены, в пересчёте на стабильные валюты или золото. Скажем, если квартира в рублях через год будет стоить столько же, сколько сегодня, это будет означать, что она подешевела на 12–15%. Мы это уже видели при девальвации рубля в 2014–15 годах, когда рублёвые цены на жильё упали незначительно, но де-факто оно подешевело в два и более раз.
Вот поэтому сейчас население завлекают отсрочками, чтобы продать им жильё по прежней цене и обременить кредитом под хороший процент. Чтобы люди не отложили решение на полгода.
Нет сомнений, что затея удастся, по крайней мере формально. Потому что сейчас за ипотекой побегут как раз те, кто хочет получить жильё сейчас и надеется, что деньги на него в будущем как-нибудь сами нарисуются.
Их обычно называют "заёмщики из группы риска".
Нам, разумеется, расскажут о строгом подходе, проверке покупателей и так далее – но спросите по совести любого кредитного менеджера, утверждающего заявки, волнуют ли его проблемы банка через 3–5 лет. Да он скажет, что такой срок ему глубоко по барабану, потому что мир сошёл с ума, и где мы будем через 3–5 лет, знает только Всевышний.
Дежавю Дядюшки Сэма
А ведь где-то мы всё это видели. Ну, скажем, в начале нулевых в самом что ни на есть мировом гегемоне. Массовая застройка, рост цен на жильё (в 2,24 раза за 10 лет, и это отнюдь не в рублях), выгодные условия по ипотеке, бонусы за перевыполнение плана продаж… Всё это стимулировало менеджеров заключать договоры купли-продажи и ипотечного кредитования с минимальной проверкой клиента – хотя бы потому, что если в дальнейшем будут проблемы, то ими будут заниматься совсем другие люди.
За три года доля рисковых кредитов выросла со стандартных 8% до 20%. А потом начались массовые неплатежи. Казалось бы, действуй по стандартной процедуре, отбирай заложенное имущество и продавай его с торгов, но… к тому моменту рынок жилья насытился и цены упали. Так бывает всегда, но нельзя же думать о таких вещах на растущем рынке – надо строить и продавать, строить и продавать. Жильё ипотечников-банкротов стоило как минимум на 20% меньше, чем в момент покупки, – и получить рефинансирование кредита, чем часто пользуются американцы, стало невозможно.
Массовый отказ покупателей от выполнения обязательств повлёк за собой череду банкротств, при которых обнулялись и другие долги (у нормального американского семейства более 10 кредитных карт) – банки, раздавшие в кредит куда больше денег, чем имели вообще, не успевали фиксировать убытки. А поскольку мир, как установили астрономы с Уолл-стрит, держится на восьми американских банках, волной неплатежей и кризиса накрыло весь мир, финансовое цунами обогнуло планету два раза, прежде чем к 2011 году наступило хоть какое-то спокойствие.
Что с того?
Наш с вами ипотечный кризис, к счастью для мира, в глобальном масштабе мало кто заметит. Но России от этого точно легче не будет.
Между тем в экономике здорового человека подобные проблемы вообще не могут возникать.
Русская власть совершила историческую стратегическую ошибку, сделав ставку на развитие мегаполисов с сорокаэтажными человейниками. Вместо равномерного расселения по всей климатически пригодной территории, освоения страны целиком, мы начали строить города-монстры, оставляя между ними пустыри и мёртвые деревни.
Потому что группа людей, именующая себя финансово-промышленной элитой, справедливо рассудила, что куда легче и быстрее построить огромные дома с тесными конурами, чем застраивать Россию частными домами с большими участками – особенно если удастся сделать так, чтобы конура стоила дороже дома.
И убедила в этом руководство страны. Для верности запихнув в это руководство своего эмиссара Хуснуллина Марата Шакирзяновича, великого казанского мстителя за Ивана Грозного.
И теперь, чтобы отбить свои вложения, чтобы обеспечить детям и внукам хорошее европейское будущее, эти люди готовы поставить страну под угрозу нового ипотечного кризиса.
Не идите у них на поводу.
Михаил Мельников
